任意売却の流れ
任意売却ＯＷＬでは、以下の手順で任意売却を進めていきます。
（電話・メール・ご面談）
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・金融機関から催告書や督促状が届く ・ 〃 期限の利益喪失予告通知が届く ・保証会社から代位弁済通知が届く ・裁判所から競売開始決定通知が届く |
 住宅ローンの支払いが滞いはじめると借入先金融機関から督促状や催告書が届くようになりますが、この支払督促を放置していると３ヶ月から６ヶ月程度（金融機関により異なる）経過した時点で金融機関から「期限の利益喪失予告通知」という督促状が届きます。この督促状には「○月○日までに滞納金全額の支払いがない場合、あなたは期限の利益を喪失しますのでローン残額を一括して支払っていただくことになります」という内容が記載せれています。これはいわゆる金融機関からの最終通告です。 それでも支払いができないでいると、その後「あなたの債務は代位弁済されたので今後は、○○信用保証株式会社に対し○月○日までにローン残額を一括して返済してください」という旨の代位弁済通知が届きます。 この通知後に滞納しているローンの支払いを行おうとしても、保証会社は一括返済しか認めないのが一般的ですので、残債の一括返済ができない限り自宅を任意売却または競売で売却し残債の返済に充てる選択肢しかなくなってしまいます。 このような事態に陥る前に、まずは滞った原因等を金融機関に正直に相談し、ローン返済の繰延べなどの交渉【リスケージュリング】をおこなうことをお勧めします。金融機関により対応は異なりますが、住宅金融支援機構には借主の状況をふまえ一定期間、返済期間の延長やローンの利息のみを支払うことができる救済措置を利用できる場合があり、滞納の原因が病気やけがのときは、毎月の支払額を一定期間減額できる場合もあります（失業中の方または収入が２割以上減少してしまった方が対象のようです）。 また、民間金融機関の場合でも、柔軟に対応してもらえる可能性は十分にあります。肝心なのは、金融機関から督促状や電話があった場合は放置せず誠意をもって事情を説明し、支払い不能に陥る前に返済条件の変更などの相談をすることです。 なお、リスケージュリングは、あくまで返済期間の延長などにより毎月の返済額が減るだけであり、債務が減額されるものではありません。逆に返済期間が延びることによって利息負担額が増加し総返済額も増加しますので、【経済状況が良くなるまでのつなぎ】のために利用することを十分に理解することが必要です。
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・お電話での問い合わせ ・メールでの問い合わせ ・当社天王町オフィスでのご相談 |
| 今後のローン返済についてリスケージュリングを含めためどがたたず金融機関から任意売却を進められた場合や、状況が悪くなる前にご自宅を売却し債務の清算をおこないたい場合は電話またはメールで任意売却ＯＷＬまでご連絡ください。任意売却に熟練したスタッフが、ご相談者様の現在の大まかな借入先や返済状況をお聞かせいただいた上で、売却するのが妥当か否かを含め丁寧にご相談させていただきます。 任意売却について概略をご理解いただきましたら、ご予約の上、任意売却ＯＷＬ天王町オフィスにて詳細な打合わせをさせていただきます。 なお、ご来社時に下記の書類がございましたらご持参ください。より具体的なご相談ができると思います。 １.任意売却検討物件情報 購入時の売買契約書 重要事項説明書 各種図面、土地建物登記簿謄本 固都税の評価証明書 他 ２.債務の状況がわかるもの 金融機関からの催告書、督促状 マンション管理費等の督促状 税金の督促状や納付書 他
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・物件の現地調査 ・役所・法務局等への調査 ・市場調査 ・不動産調査報告書の作成 |
| ご相談者様が任意売却を決断されましたら、当社にて対象物件の実勢価格（実際に売却可能な価格）の調査をおこない【不動産調査報告書】を提出させていただきます。 任意売却ＯＷＬが作成する報告書は、よくあるような単に近隣売却事例をもとにした簡易的な評価や、物件を仲介したいがために無責任に本来の実勢価格より大幅に高い評価を提示したものではありません。 なぜなら、実勢価格を無視した販売をおこなっても、売却できずただ時間を無駄に費してしまい、その結果任意売却できず競売となりご依頼者様に多大な不利益を与えてしまう可能性が高いからです。 任意売却ＯＷＬでは、下記にご案内した手法にて対象物件の詳細な調査を行い、対象物件の瑕疵や公法および私法上の制限を顕在化します。 その上で、取引事例調査や市場調査で得られた相場価格から対象物件の増・減価要因を調整した実勢価格をご提示させていただきます。 調査概要 ・現地調査
（土地建物の現況確認、周辺環境、隣地との越境など） ・公法上の調査 （都市計画制限、建築制限等の調査など） ・付着する権利関係の調査 （法務局調査、税金滞納状況確認など） ・適正価格調査 （取引事例調査、不動産業者への市場調査など） 他
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・販売価格の決定 ・当社への売却依頼 ・専任媒介契約の締結 |
| 不動産調査報告書をもとに販売価格をご提案させていただきます。任意売却といっても、一般の売却より売却価格が極端に安くなるということはありません。任意売却の主目的は「１円でも高く売却し債務の返済に充てる」ことであり、この目的は債権者も同じです。しかし、任意売却にあまり時間がかかってしまうと、債権者もしびれを切らし競売に移行してしまう可能性が高くなりますので販売価格は「相場価格に近く、かつ早期に売却ができる価格」としてご提案させていただきます。 販売価格についてご納得いただけましたら、当社と専任媒介契約を締結していただきます。
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・各債権者に任意売却を報告 ・不動産調査報告書の提示 ・販売価格の妥当性を説明 |
| 販売価格が決定しましたら、販売前に債権者（対象不動産に差押さえや抵当権等の担保権をつけている権利者）にたいし任意売却の報告をおこないます。 住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の場合、任意売却専用の書類を提出する必要がありますが、この書類については当社にてご用意できますのでご安心ください。民間の金融機関の場合は、借入先に任意売却をおこなって残債務の清算をしたい旨を伝え、対象物件の不動産調査報告書を提示したうえで販売価格の妥当性を説明し任意売却をおこなうことの承諾交渉をおこないます。 任意売却にたいしての金融機関の対応は様々ですが、通常は対象物件を独自に調査のうえ販売価格の妥当性について稟議し、妥当性があると判断した場合に任意売却に内諾します（この段階で残債務全額を返済しない限り任意売却には応じないと断られる場合もあります）。 また、住宅金融支援機構は販売価格（任意売却を承諾できる価格）を提示してもらえますが、金融機関によっては販売価格を提示せず、実際に購入希望者が現れた段階で検討するというスタンスをとる場合もあります。
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・当社独自ネットワークを活用した販売活動 ・不動産流通機構等への登録、現地での販売活動 ・物件案内～購入者の決定 ・購入申込書の取得 |
| 各債権者の内諾後、すみやかに販売活動を開始します。販売活動は一般の売却方法（レインズ等の流通媒体や不動産ポータルサイトへの公開、新聞チラシの活用など）と並行し、当社独自ネットワークにて個人や法人、不動産業者などに対し積極的に販売活動をおこないます。 任意売却といっても、基本的には通常の売却手法と違いはありません。したがって、競売のように官報やインターネット上に個人を特定した売却情報が公開され、近隣に知れ渡るリスクもありません。 購入希望者が現れましたら、ご依頼者様のご意向を踏まえ、購入希望者と契約条件、引越し日等を調整したうえでで購入申込書（買付証明書）を取得します。
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・各債権者に購入申込書を提示 ・配分案を提示し各債権者と配分調整 ・引越し費用の捻出交渉 |
| 購入予定金額を元に配分案を作成したうえで、購入申込書を金融機関に提示し債権者との調整業務をおこないます。 配分案は購入予定金額から売却に要する費用（抵当権抹消登記費用、仲介手数料、印紙代など）を差引き、金融機関に返済する金額を算出したものになりますが、ここで重要なのが引越し費用を必要経費として捻出してもらうことです。 また対象不動産に住宅ローンを設定後、抵当権や差押さえなどの権利を設定している権利者がいる場合は、その権利者にたいしても承諾料（ハンコ代）を支払うことを条件に内諾を得ることになりますが、任意売却においてこのハンコ代を巡り債権者間で折り合いがつかず任意売却が成功しない場合が多々あります。この調整をいかにしておこなえるかが任意売却業者の腕の見せどころとなります。 任意売却ＯＷＬは長年の経験とノウハウを生かして、引越し費用の捻出や各権利者との配分調整について最善の努力をいたします。 配分案の例※概略です 購入予定金額 3000万円
・○○銀行返済額 2840万円 ・○○信金返済額 30万円（解除料※ハンコ代） ・引越し費用 30万円 ・抵当権抹消登記費用 2万円 ・印紙代 2万円 ・仲介手数料 96万円
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・売買契約の締結 ・引渡し時期の取り決め ・転居先の選定 |
| 権利者全員から売却価格の内諾を得たあと、購入希望者と売買契約を締結します。ただし、この段階ではまだ債権者から正式な承諾を得ていませんので、売買契約書には債権者から承諾を得られなかった場合は契約を白紙にできる特約を設けます。また、対象物件を現況のまま引き渡し瑕疵担保責任は免責とする（引渡し後見つかった対象不動産の不具合などについては売主が責任を負わない）特約も設け、買主に対する損害賠償等のリスクを回避し契約を締結します。 なお、契約時に買主と対象物件の引渡し時期（≒お引越し時期）を決めますが、通常は契約から1か月～1か月半程度後を引渡し時期とします。契約してもすぐに引越す必要はありませんのでご安心ください。
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・配分表の作成 ・全ての債権者からの承諾とりつけ ・引越しの手続き |
| 契約締結後、すみやかに売買金額を元にした配分表を作成し債権者全員から正式に任意売却の承諾をとりつけます。債権者によっては稟議に数週間かかる場合もありますので、その間に具体的な転居先を探していただきます。 全ての債権者から承諾を得た上で引越しの手続き（賃貸借契約の締結や引越し業者の手配）をしていただき、引渡しの前日までに対象物件を引渡しできる状態にしていただきます。
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・売買代金全額の受領 ・抵当権等の抹消 ・対象物件の引き渡し ・鍵の引き渡し |
| 買主と所有権移転の手続きをおこないます。通常、買主が融資を依頼する銀行でおこないます。債権者にも決済場所に集ってもらい売買代金からの債務の支払いと同時に、司法書士に依頼し対象不動産についている全ての債権を抹消したうえで所有権を移転する手続きをおこないます。 引越し代が控除できた場合は、この時点でご依頼者様にお支払いいたします。最後に鍵を買主に引渡し、所有権移転手続きは終了します。
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