競売の流れ
一般的な競売の流れ
- 住宅ローンの支払いを滞納すると、借入先金融機関などから支払い督促の電話や督促状が届くようになりますが、支払督促をそのまま放置していると、３ヶ月～６ヶ月程度（金融機関により異ります）で借入先から「○月○日までに滞納金全額の支払いがない場合は、ローン残額を一括返済していただきます」という最終通告（期限の利益の喪失を予告する通知）が届きます。
この通知に記載された期日までに滞納金全額の支払いができないと、ローン保証会社（以下保証会社という）が債務者にかわり金融機関にローン残額を一括返済【代位弁済】し、同時に債権が保証会社に移ります（住宅ローン契約時に保証会社の保証付で契約した場合）。
すると保証会社は、債務者に代位弁済された旨を通知したうえ、ローン残額の一括返済を要求してきます。この時点まで進んでしまうとローンの分割返済は不可能となり一括返済できない限り、保証会社は裁判所に競売の申立をおこなうことになり、ご自宅が強制的に売却されてしまう手続きが開始されます。
- ローン保証会社などの債権者が、管轄する裁判所に競売の申立をおこない、裁判所が申立を認めると【競売開始決定通知】という競売手続き開始を通告する書類が裁判所から債務者に特別送達として発送されます。
また裁判所は、対象不動産に【差押登配】をおこなうよう法務局に嘱託をします。差押登記は、対象不動産が債務者に勝手に処分されることを防ぐためにおこなうものです。
- 裁判所は対象不動産の状況を把握するため【執行官】に対象不動産を調査させます。執行官は対象不動産に立入り、内部の状況や間取り、占有者がいるかどうかの確認などをおこない写真を撮影します。建物等に鍵がかかっている場合は、鍵を外し入室することまでおこないます。これは競売に際し【現況調査報告書】を作成し、対象不動産の現況を競売に参加する人などに確認させるためにおこなうものです。その後、裁判所は適正な売却価格を算出するため【評価人】（不動産鑑定士）に対象不動産を調査させます。評価人は不動産の市況等を調べ評価を行い【評価書】を裁判所に提出します。裁判所は評価書に記載された価格に基づき【売却基準価格】を決定します。併せて現況調査報告書、評価書などを元に【物件明細書】を作成します。
- 売却基準価格が決定し物件明細書・現況調査報告書・評価書※俗に言う３点セットがそろうと、裁判所は競売を実施するスケジュールを決め競売申立人や債務者などに通知します。その後、期間入札の広告やネットでの公示をおこない買入希望者が閲覧できるようにします。
- 不動産競売の売却方法は期間入札により行われます。購入希望者は、裁判所が広告・公示した入札期間内（１週間以上１か月以内）に売却基準価額の１０分の２以上の保証金を裁判所に預入れた上で、購入希望価額を所定の入札書に記載し裁判所に札入れします。
- 入札期間終了後１週間以内に裁判所内で執行官が札を開け、最高価額で購入の申し出をした人が最高価額買受申出人（落札者）となります。
- 落札者が決まると裁判所から売却許可決定が出され、これに対し債務者や債権者等の利害関係人から【執行抗告】がない場合、落札者の確定（買受人の決定）となります。
- 買受人確定後１ヶ月以内に買受人が代金を納付すると、裁判所は登記所にたいし買受人名義の所有権移転登記をおこなうよう嘱託します。このときに差押えや付着している抵当権等の登記も抹消されます。
- 競売が開始決定されたからといって、任意売却ができなくなるわけではありません。任意売却が可能な時期は上記⑥開札の前日迄ですが、実際には上記⑤期間入札の期日が決まる前までがタイムリミットです。
上記②競売開始決定・差押えの状況になってもあきらめず、任意売却ＯＷＬまでご連絡ください。競売が実行される前にご依頼者様の少しでも有利な条件にて任意売却をおこなわせていただきます。※くわしくは任売と競売の比較をご覧ください。
競売用語集
- 【代位弁済】
- 住宅ローン契約時に、金融機関は連帯保証人を要求してきますが、高額な住宅ローンの保証人になってもらえる人はほとんどいないため、一般的にはローン保証会社と「保証委託契約」を結び、保証をしてもらいます。ローン保証会社は、借主がローンの支払いを３ヶ月から６ヶ月官滞納し【期限の利益の喪失】をすると、保証委託契約に基づき借主にかわり金融機関にローン残債全額の支払いをおこないます。このことを住宅ローンにおける【代位弁済】と言います。
ここで注意することは、代位弁済によって借主の支払い義務が無くなるわけではないということです。代位弁済により求償権（債権を請求する権利）がローン保証会社に移るだけのことですので当然ながら代位弁済後は、ローン保証会社が一括返済を求めてきます。
なお、代位弁済時に団体信用生命保険の契約は解除されます。 - 【競売開始決定通知】
- 債権者が競売の申立をすると、裁判所は「平成○○年（ケ）第○○○号※担保不動産競売の場合」と識別番号を付け申立内容を確認します。申立が適法と判断されると競売を開始する手続きを宣言し、法務局に対象不動産の差押え登記を嘱託します。その後、債務者にその旨を通知します。この通知を【競売開始決定通知】といいます。
- 【差押登配】
- 対象不動産を債務者が勝手に処分できないようする登記です。裁判所が競売開始決定直後に、差押え登記を行うよう法務局に嘱託します。
- 【執行官】
- 地方裁判所に所属している職員です。競売事件においては、対象不動産の調査を行い 現況調査報告書を作成したり入札や開札手続き、引渡命令に基づく強制執行（債務者、占有者を強制的に立退かす手続き）などをおこないます。
- 【現況調査報告書】
- 競売開始決定後、執行官が対象不動産の種類、形状、占有者の有無などの現況調査をおこない、公図や地積図、間取図、写真などを添付し作成する報告書のことです。入札希望者の購入判断材料の一つになります。一般的に建物内見時には評価人も同行します。
- 【評価人】
- 下記に記載した評価書を作成する人です。裁判所が不動産鑑定士を評価人として選任します。評価人は現地調査、法務局の調査、役所関係の調査などをおこない評価書を作成します。
- 【評価書】
- 競売を行うにあたり対象不動産の評価額、その算定方法、公法上の制限、不動産の現況、利用状況などが記載されたものです。裁判所が選任した評価人（不動産鑑定士）が作成します。
評価額は裁判所が売却基準価格を決定するもとになる価額ですが、競売による減価（所有者の協力が得られない、瑕疵がある可能性がある、占有者との立退き交渉など）を踏まえ、通常価格より３割前後低く設定されます。 - 【売却基準価格】
- 入札をするにあたり、対象不動産の適正な価額の目安として設定される価額です。売却基準価格は評価書上の評価額が元になります（異なる場合もあり）。
以前は「最低売却価額」を設定し、それ以下の価額での入札はできませんでしたが、平成１７年４月に改正民事執行法が施行され、最低売却価額は売却基準価額に変更されました（価格水準は同じです）。また、あらたに売却基準価格の１０分の２を買受可能価額を設定し、この価額以上であれば入札に参加できるようになりました。 - 【物件明細書】
- 現況調査報告書や評価書を元に、物件の表示や買受人が負担する占有などの権利関係の有無の概要が記載されたものです。
- 【執行抗告】
- ここで言う執行抗告とは、売却許可決定に対し債務者や債権者などの利害関係人が不服を申立てること を言います。
執行抗告によって競売手続きは中断され裁判所で抗告抗告が審議されます。しかし、不服申立と言っても実際は居住している債務者などがが引渡しの遅延を目的におこなうことがほとんであったため平成１０年の民事執行法の改正により不当な不服申立については執行抗告を却下できるようになりました。
- 競売が開始決定されたからといって、任意売却ができなくなるわけではありません。任意売却が可能な時期は上記⑥開札の前日迄ですが、実際には上記⑤期間入札の期日が決まる前までがタイムリミットです。
