親子間売買とは
任意売却ＯＷＬにお電話いただく方のなかには、「任意売却は検討したいがマイホームは絶対に手放したくない。何か良い方法はないか」とご相談される方がいます。任意売却ＯＷＬでは積極的にはお勧めしていませんが、相談者様のご希望が強い場合は、その方の状況に応じて【親子間売買】というご提案をおこなっています。
親子間売買とは・・・
ご自宅の任意売却や競売を迫られている方が、親または子に自宅を購入して貰うことで債務整理をおこない、継続的な居住を可能にする売買方法です。競売で第三者にご自宅を売却されることもありません。任意売却専門業者さんのなかにも積極的に親子間売買の提案をされているのを承知しています。
しかし、私たちが積極的にお勧めしない理由は、購入してもらう親や子に現金などの購入資金がない場合、ローンを組むことになり「負債を抱えさせてしまう」からです。親子間の心情から購入してしまったがその後、徐々にローンの支払いが重くのしかかり、親子関係に大きな悪影響を与えてしまうリスクがあるということも考えなくてはなりません（冒頭のご挨拶でご紹介した事例もこのケースでした）。
そのことをご承知の上でのご依頼であれば、私たちも親子間売買のお手伝いをさせていただきます。
親子間売買は通常の売買と異なり、様々な問題をクリアしないと成立しません。ここでの詳細は省略させていただきますが、主に以下のような問題があります。
１．親子間売買に対して融資をおこなう金融機関がほとんどない！
親子間売買で住宅ローンが通ることは都銀ではまずありえません。地銀など地域に密着している金融機関でも特別に配慮しなければならない事情がある場合に、例外として融資してくれる可能性はあるかもしれませんが、一般的にはまず無理です。その理由は・・・
①そもそも、なぜ親子間で売買が必要なのか？
②融資した資金を別の目的に利用されるのではないか？
③不当な価格で売買をするのではないか？
などの不安要素から金融機関サイドが融資を敬遠してしまうからです。またそもそも、住宅ローン設定時にローン保証会社と金融機関で結ぶ保証契約には「親子間売買には融資しない」という内容の条文が明記されています。
２．債権者からの承諾をとりにくい。
債権者が任意売却に応じる理由は１円でも多く債務の回収をするためですが親子間売買は債務者を救済する目的でおこなうものなので、任意売却自体を否認される場合があります。また、承諾するにしても承諾価格をかなり高く設定されることもあります。
以上のことからも、親子間売買では金融機関から融資をうけることは非常に困難です。なお、ノンバンクであれば融資可能なケースもありますが金利が高くなるリスクがあります（短期で低金利の金融機関に借換えるということも考えられますが・・・・）。
上記の問題を避けるため、一度、親族と判断されない第三者に自宅を購入してもらい、その後、確実に住宅ローンを組める親族などに、買い戻してもらう手法が考えられます。しかし、２度売買を行うことになりますので、その分の移転登記費用や短期譲渡所得税などの経費の負担が必要となりますので費用が嵩みます。
任意売却においては、競売に移行されてしまうリスクをふまえ早期に売却をおこなうことが肝要となります。
任意売却ＯＷＬでは親子間売買をご希望される方には、その可否を早期に見極め、ご依頼者様にとって最善の解決方法をご提案させていただきます。
